住宅ローンは一般的に借入期間が長期にわたります。何歳まで申し込みが可能なのか、何歳まで利用できるのかなど、気になっている人も多いでしょう。多くの金融機関では、申し込み時と完済時の年齢に制限を設けています。今回は、住宅ローンが利用できる年齢や、利用する際の年代別の注意点、住宅ローン審査のポイントなどについて解説します。

住宅ローンは何歳まで申し込みが可能?

金融機関や商品によって異なりますが、住宅ローンは最長で35年の借り入れが可能です。

多くの金融機関では、申し込める年齢の上限を「70歳」くらい、完済時の年齢を「80歳」くらいと設定しています。

たとえば、70歳で住宅ローンを借りたとしたら、80歳までの10年間で完済しなくてはなりません。返済期間が短くなるほど月々の返済負担は大きくなるため、住宅ローンを申し込む年齢は意識しておいたほうがよいでしょう。完済時の年齢を「80歳」とした場合、35年の返済で借りるには、45歳までに申し込む必要があります。

金融機関によって年齢上限は異なるため、あらかじめ確認をしてください。

申し込み時の年齢に合った返済プランを考えよう

住宅ローンは、申し込み時の年齢に合わせて無理のない返済のしかたを考えることが大切です。ここでは、住宅ローン返済の注意点について、30代から60代までの各年代別に解説します。

【30代】毎月の返済に余裕を持って

30代なら、完済時の年齢制限に該当せず、最長の借入期間で住宅ローンが組めるケースが多いです。

ただし、子どもがいる場合は、今後の教育費についても考えておかなくてはなりません。子どもが高校・大学と進むにつれて、教育費の負担は増していきます。将来のことを考えたら、教育費の積み立ても始めておく必要があります。住宅ローンの返済と教育費の積み立てとが家計を圧迫することがないよう、ライフプランや返済計画を立てていくことが大切です。

関連記事:【30代年収別】住宅ローンの頭金・返済額の平均は? 都道府県ランキングも発表!

【40代】定年後の返済に気をつけて

40代で住宅ローンを利用する場合には、定年後まで返済が続く可能性があります。定年退職して毎月の給料がなくなったときに、どのように返済をしていくかを考える必要があるでしょう。また、子どもの教育費が増える年代でもあるため、毎月の返済には余裕を持ちたいところです。

自己資金に余裕がある人は、頭金を多めに入れて借入金額そのものを少なくするといった工夫もできます。定年後に備えて、こまめな繰り上げ返済で早めに完済することも検討してみてください。

関連記事:20代、30代、40代、年代別の住宅ローン資金計画のポイント

【50代】頭金を多めに用意する

住宅ローンを申し込むときの年齢が50代の場合は、返済期間が短くなってしまいます。返済期間が短くなると借り入れできる金額が少なくなるため、十分な頭金を用意しておく必要があります。頭金を多く入れて借入金額を抑えることは、月々の返済負担の軽減にも有効です。

また、50代からは、定年後のローン返済をどのようにするかをしっかりと考えておくことも大切です。退職金で完済が可能か、退職金を繰り上げ返済にあてた場合には定年後の生活資金に支障が出ないかなど、丁寧にシミュレーションをしておきましょう。

【60代】親子リレーも検討

60代で住宅ローンを組む場合は、定年退職後の資金計画をしっかりと練る必要があります。返済期間が短い分、毎月の返済負担は重くなります。年金から住宅ローンを返済していく場合は、受け取れる年金額を把握して、無理のない借り入れをするようにしてください。

もし、子世帯との同居が可能ならば、親子リレー方式で返済できるローンも検討してみましょう。親子リレーローンは子どもの年齢を基準にして返済期間が決められるため、最長35年の利用が可能となり、毎月の負担を軽減できる可能性があります。

 

住宅ローンの審査は年齢以外もポイントになる

住宅ローンの利用には年齢以外の条件もあり、審査に通らなければお金を借りることはできません。具体的にどのような条件があるのか、以下にて解説します。

安定した収入があること
審査で特に重視されるのが、安定した収入があるかどうかという点です。住宅ローンを申し込む際には、源泉徴収票や給与証明書、確定申告書など、所得を証明できる公的書類の提出が求められます。毎月安定した収入がある公務員や会社員は、給料の多い少ないにかかわらず金融機関から信用され、審査に通る可能性が高いとされています。

また、勤続年数も審査の対象になることがあります。転職したばかりで勤続年数が短い場合など、収入の安定性が判断しづらく、金融機関から評価されにくいようです。

健康状態が良好であること
ほとんどの金融機関では、「団体信用生命保険」へ加入することを住宅ローン利用の条件にしています。団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあった場合、保険金により住宅ローンの残債が支払われる制度です。

生命保険なので、健康状態によっては加入を断られることもあります。年齢を重ねるにつれて生活習慣病などの疾病リスクが高まるため、申し込み時の年齢が高くなるほど審査も厳しくなりがちです。団体信用生命保険に加入できない場合には、その時点で融資対象から外されてしまうことに注意してください。

ちなみに、【フラット35】は、団体信用生命保険へ加入しなくても利用できる住宅ローンです。加入する・しないを任意で選べますし、加入する場合も2017年のリニューアルで保障内容がより充実しています。ぜひチェックしてみてください。

参考:住宅金融支援機構「【フラット35】と【団信】が一つになってリニューアル」

購入物件の担保評価
住宅ローンを利用して物件を購入する際、融資をする金融機関は購入物件に抵当権を設定します。住宅ローンの返済が難しくなり将来的にも返済が見込めない場合には、任意売却あるいは競売することになります。そのため、物件に担保価値があるかどうかも審査の基準となるのが一般的です。つまり、物件の価値が高いほど、審査に通る可能性も高まるということになります。

定年後まで住宅ローンの返済が続く場合の注意点

定年退職後は、住宅ローンの返済が負担になることも多いため、返済計画はシビアに考えておくことが大切です。ここでは、定年後まで住宅ローンの返済が続く場合の注意点を解説します。

【注意点その1】退職時の残高
定年退職時には会社から退職金が支払われるため、住宅ローンの返済にもそれほど不安を感じていないという声もあります。しかしながら、退職金で住宅ローンを完済できるとは限りません。また、完済できたとしても、退職金が減ったことで老後の生活資金に不安が生じることもあるでしょう。

ローン借り入れ前であれば、退職時点での住宅ローンの残債をシミュレーションし、場合によってはもう少し安い物件を探すなどの再検討をする必要があります。すでに住宅ローンを返済中なら、退職時のローン残高を減らすために繰り上げ返済を行う、より金利の低い商品へ借り換えるなどの方法を検討してみてください。

【注意点その2】定年後も返済が可能か
定年後の再雇用や再就職で、あるいは年金で、住宅ローンの返済を続けていけるかどうかをしっかり考えておきましょう。50〜60代で住宅ローンの利用を始めた人は、特に注意が必要です。

定年後にも住宅ローンの返済が続けられるかどうか、しっかり考えておきましょう。たとえば、40歳で35年ローンを組んだ場合、完済時の年齢は75歳です。60歳で定年退職したとしたら15年、65歳で定年なら10年の返済期間が残っています。再雇用で勤務を続けるとしても、定年前の賃金より少なくなるのが一般的です。再雇用や再就職で得られる賃金、年金の受給見込み額などを試算し、定年後の住宅ローン返済を考えるようにしてください。

【注意点その3】退職金で支払う場合の返済比率
住宅ローンの年間返済額は、年収の3割以内に抑えるのが理想的とされています。多くの人の場合、定年後は年金が主な収入源となるため、年収に対する住宅ローンの返済比率は3割を超えてしまうことがほとんどです。退職金を使って住宅ローンの返済を続けるとしても、いずれは資金が枯渇し、老後の生活が苦しくなってしまうかもしれません。

また、退職金で住宅ローンを完済する場合には、貯金や投資などで老後の生活資金を確保する必要があります。定年後の返済比率が5割を超えるようでは、ゆとりのある生活はできません。3割以内をキープするにはどうしたらよいのか、早めに考えておくことが大切です。

住宅ローンは何歳までに組むのがいいの?

前述のとおり、住宅ローンの申し込みは70歳くらいまで可能ですが、ほとんどの金融機関は80歳くらいまでに完済することを条件にしています。最長返済期間である35年の利用を予定するなら、遅くても45歳までには申し込まなくてはなりません。

しかしながら、団体信用生命保険への加入や定年退職後の返済のことを考えると、なるべくなら若く健康な時期に申し込んだほうがよいでしょう。たとえば、65歳定年だとすると、住宅ローンを借りるのにおすすめの年齢は30〜35歳くらいです。定年時には住宅ローンを完済できるため、退職金や年金は老後の生活資金に確保できます。いずれはマイホームをと考えている20代や30代の方は、できるだけ早いうちに行動しましょう。

関連記事:住宅ローンを組むなら35歳まで? 購入者データと公的統計データから傾向を分析

まとめ

一般的に住宅ローンは80歳までに完済することが条件となっています。50代でも60代でも申し込みはできますが、申し込み可能な年齢は70歳くらいまでとされています。ただし、年齢以外にも年収や職業などの審査基準があり、年齢の条件をクリアしているからといって必ずしも融資が受けられるとは限りません。

また、申し込み時の年齢によっては定年退職後にも住宅ローンが残る可能性があります。退職時にどのくらいの残債があるかをあらかじめ把握し、繰り上げ返済を行うなどしてなるべく残債を減らすようにしましょう。同時に、年金で住宅ローンを返済していけるか、再雇用や再就職は必要かなど、定年後の返済についてもしっかり考えておくことが大切です。