レオパレス、“逆ざや”の危険水域目前…深山社長、「知らなかった」として取締役残留

レオパレス、“逆ざや”の危険水域目前…深山社長、「知らなかった」として取締役残留

 賃貸アパート大手、レオパレス21は創業家出身の深山英世社長が代表権のない取締役に退き、後任に宮尾文也取締役常務執行役員が昇格する。いずれも5月30日付。建築基準法の基準に合わないアパートを施工した問題が拡大しており、深山社長は「一定のけじめをつけ、責任を果たす意味で辞任を決めた」と語る。

 自分が取締役として経営陣に残ることについては「物件オーナーや法人顧客との関係を維持するため」と強調したが、説得力に欠ける。

 2019年3月期の連結決算の売上高は18年同期比4.8%減の5052億円、営業利益は67.8%減の73億円、最終損益は686億円の赤字(18年同期は148億円の黒字)に転落した。空き室が増加したことに伴い賃料収入が減り、その一方で施工不良が見つかった物件の補修工事費が膨らんだ。最終損益が赤字になるのは8年ぶり。赤字幅は10年3月期の790億円の赤字に次いで創業以来ワースト2だ。年間配当はゼロ(同22円の配当)となった。

 18年4月に表面化した施工不良のアパート問題は、調査が進むにつれて、より深刻になっている。天井裏の「界壁」と呼ばれる仕切り壁がないことが判明。当初は1990〜2000年代に手がけたアパートが中心だったが、18年まで販売していた最新物件でも不備が見つかっており、問題発覚から丸1年たった現在でも調査が続いている。調査の過程で深山氏が社長就任後の施工物件でも不備が見つかったことや、大幅な赤字計上、無配転落の責任を取ったとしている。赤字決算と株価下落で企業価値を大きく損なった。

 外部調査委員会が3月にまとめた中間報告は、創業者の深山祐助・元社長の関与を指摘、組織ぐるみの不正の疑いが深まった。

 19年3月末時点で全物件約3万9000棟の4割弱、調査が済んだ約2万棟のうちの7割超の物件で不備が見つかった。5月14日、新たに1029棟で不備が見つかり、施工不良の物件が4月末時点で1万5628棟に拡大したと発表した。4月末までに全体の棟数の約半分の調査が終わったが、約7割で不備が見つかっている。

 国土交通省はレオパレスに対し、10月までにすべての調査を終えるように指示しているが、調査の終えていない物件が全体の半分ほど残る。すべての部屋の補修を終えた物件数は800棟にとどまる。施工不良物件が、さらに増える可能性があり、前途は多難だ。

●法人の解約が相次ぐ

 20年3月期の業績予想は、「楽観的過ぎる」(外資系証券会社のアナリスト)などと酷評されている。売上高は微減の5022億円だが、営業利益は22億円、最終損益も1億円の黒字転換を見込む。補修工事に全力をあげ、入居者の募集を順次再開し、入居率を3月末の84.33%から1年後に90%近くまで回復させるとしている。とはいえ、計画通りに入居者が戻ってくる保証はない。

 レオパレスの入居者は法人契約が多いことで知られる。19年3月末時点で契約戸数48.4万戸のうち、法人契約が28.0万戸と全体の57.9%を占める。個人契約は16.3万戸、学生契約は4.0万戸。法人は転勤者のための借り上げ社宅として利用することが多い。工場の近くでは季節期間工、建設工事の現場では作業員の宿泊施設となっている。

 施工不良問題が発覚後、企業の社宅解約が相次いだ。18年3月末に30.9万戸あった法人契約は、翌19年3月末には28.0万戸と2.9万戸減った。

 補修を終えるまで入居者の募集を停止したため、入居率は毎月低迷。19年3月期末の入居率は84.33%と1年前(93.72%)から9.39ポイント低下した。それが4月は一段と悪化した。契約戸数は47.3万戸で、前月比1.1万戸減、前年同月比5.6万戸減。入居率は82.35%で、前月比1.98ポイント減、前年同月比10.47ポイント減となった。

 受注高の落ち込みも大きい。19年4月末の受注高は10億円にとどまり、前月比13億円減、前年同月比50億円の減少だ。施工不良の問題は事業全体に深刻な影響を及ぼしている。

●家賃収入が保証賃料を下回る「逆ざや」のリスク

 レオパレスはオーナーからアパートを一括借り上げ、入居者に転貸する「サブリース」の形式をとる。入居率が下がれば、家賃収入がオーナーに保証している賃料を下回る「逆ざや」となる。「逆ざや」の目安は、入居率80%がとされる。

 過去を振り返ってみよう。

 10年3月期の最終損益は790億円の赤字、11年3月期も408億円の赤字と2期連続の巨額赤字に沈んだ。原因は08年秋のリーマン・ショック。世界的な金融危機の影響をモロに受けた。工場への派遣社員や期間従業員の入居率の低下が地方都市にまで広がりを見せた。

 20年3月期は10・11年と同様に、入居者数の減少による「逆ざや」になる可能性が高い。というのも、建築不正の全容が明らかになっておらず、収束のメドが立たないからだ。生命線の入居率が想定を下回る状況が続けば、経営は一段と厳しくなる。

 6月末に予定されている株主総会後で、深山氏が取締役として残るかどうかも不透明だ。「きちんとけじめをつけるべきだ」との声が社内外に多い。

 改修工事費や引っ越し費用などとして、4回にわたり計547億円の特別損失を計上したが、今期、どれだけの特別損失が出るかについても明確になっていない。2月段階で特損は430億円だった。

 宮尾新社長は、創業家以外から初の社長となるが、同氏を選んだ理由について深山氏は「(宮尾氏は)施工部門の所属しておらず、一連の問題に関与していないこと、経営企画部門が長く会社全般に詳しいことなどから後任に適任と判断した」と説明している。

 深山氏は、施工不備を招いた原因を「順法と、ものづくりに対する意識が欠けていた。商品開発も急いでいた。順法性を担保しなければならない組織がスピードについていけず、こういうことになったのだろう」としたうえで、不正への関与を「知らなかった」と否定している。

 第三者調査委員会が5月下旬に最終報告書をまとめる見通し。報告書の内容によっては、「2020年、黒字転換」としている会社側の見立てが大幅に狂うこともあり得る。

 物件のブランドイメージの悪化は避けられない。今年3月の入居率は繁忙期にあるにもかかわらず、84%と過去5年間でもっとも低くなった。4月は82.35%と、さらに続落した。この数字の意味は重い。

 旧村上ファンド系投資ファンドのレノが、レオパレス21の株式保有比率を6.24%まで増やしたことが5月14日に判明。同日付で関東財務局に提出された大量保有報告書で明らかになった。18年9月期末の大株主名簿によると、筆頭株主の持ち株比率は4.2%。この通りなら、レノが筆頭株主になった可能性がある。保有目的は「投資および、状況に応じて経営陣への助言、重要提案行為などを行う」としている。

 さらに、5月21日、レノと共同保有者2者と合わせた保有割合が14.13%となったことが判明した。20日に12.56%まで高まっていたが、さらに買い増した。株価の波乱要因になるかもしれない。
(文=編集部)


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