自筆証書遺言を全国の法務局で預かる新制度が7月10日から始まる。手続きがよりお手軽で安全になるこの機に合わせ、「お得」で「損をしない」相続に動き出してみてはどうだろう。いらない不動産や山林処分でいま知っておくべき情報を総力取材した。



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「近年、相続登記をされずに放置されたままの物件が増えています。相続人を探し出し、適切に対応していきます」

 日本有数のスキーリゾート地、新潟県湯沢町の税務担当者はこう話す。同町はバブル期に建ったリゾートマンションが林立し、最近は退職した高齢者の移住も増えている。温泉やスポーツジムなど充実した設備を備えた移住者向けのマンションも多い。

 だが最近、一部のマンションで価格の暴落ぶりが話題になっている。マンション管理士で、自身も町内のリゾートマンションに住む大竹久美さんは、こう打ち明ける。

「価格が売り出し当時の10分の1に下がったり、実質ゼロ円でも買い手がつかなかったりするところもあります。昨年は『有償で物件を引き取ります』とうたうダイレクトメールが一部のマンションに配られ、不動産関係者の間で話題になりました」

 中にはタダでも売ることができず、不要になったマンションを、お金を払って引き取ってもらうケースまで出ているという。

「もちろん、町内のマンションすべてに当てはまるわけではありません。きちんと管理が行き届いたマンションで、スキーや山菜採りを楽しみながら悠々自適に暮らす人も多い。でも、マンションが多く建てられたバブル期に、働き盛りの年代で購入した団塊の世代など多くは今、70〜80代。管理費や修繕積立金、固定資産税が重荷だったり、子や孫がいなかったりし、何とか手放したいと考えている人もいます」(大竹さん)

 大竹さんは、一昨年に参加した町内のマンション組合の代表者が集まる会合で聞いた話が忘れられない。マンション内で一人暮らしの高齢者が亡くなった後、親族らが火葬を済ませたものの、管理人が部屋の整理のために赴くと、室内に骨壺だけが残されていたことがあったという。遺骨の引き取り手がなく、放置されたままになっていたのだ。

「町への移住者も増えていますが、孤独死や相続は大きな課題です」(同)

 リゾートマンションの持ち主は都心に暮らす人も多い。所有したまま利用しなくなり税金を払わないケースもある。そこで町は2000年代半ばに、都内在住の所有者から固定資産税を取り立てる業務に特化した東京事務所を設置した。前出の税務担当者はこう話す。

「滞納件数は一時期に比べ落ち着きましたが、今回の新型コロナウイルスの影響でまた増える可能性もあります。引き続き今の体制を維持したい」

 実はこうした問題は、リゾート地に限ったことではない。総務省の「2018年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家の数は849万戸と過去最高だった。住宅全体の1割超を占め、これからもっと増えると予測されている。

 空き家や空き地の中でも、登記簿などの情報を参照しても所有者がすぐにはわからなかったり、判明しても連絡がつかなかったりする「所有者不明土地」の問題は特に深刻だ。有識者らでつくる「所有者不明土地問題研究会」が17年にまとめた報告書によると、全国の所有者不明土地は16年時点で計約410万ヘクタールに達した。九州の面積を上回る規模だ。

 空き家問題は行政だけでなく、所有者にとっても死活問題だ。「いらない不動産」の扱い次第で、大きな損失につながる恐れもある。不動産コンサルタントの長嶋修氏は「持て余した家や土地があるなら、少しでも早く手放したほうがいい」と主張する。

「今後、少子化によって人口減少が進み、不必要になった不動産を売りたくても買い手が見つからない状況が増えると考えられます。思い入れがあったり、相続でもめたりするなど事情はあったとしても、放置すればするほど損をします。買い手が示す価格が低くても、引き取ってもらえるなら売るべきです」

 長嶋氏は、特に首都圏など都市部の郊外のベッドタウンにある不動産が要注意だと指摘する。高度成長期以降、都市部に通勤・通学する団塊の世代が一気に流入した経緯があるからだ。高齢化が進んで街を離れる人が増えれば、地価の下落や空き家の増加ペースが加速する可能性が高い。

「駅近など一部の有利な物件を除けば、必ずしも地方でなくても、湯沢町のように不動産を売るに売れない状況に陥る恐れがあるのです」(長嶋さん)

 不動産を持て余した人も、悲観する状況ばかりではない。住宅ジャーナリストの榊淳司氏によると、最近は「安くてもいいから売りたい」「タダでも手放したい」というオーナー向けのサービスが続々と登場している。

 その一つが、「空き家ゲートウェイ」。100円か100万円かの「100均(ひゃっきん)」で売り手と買い手を結びつけるサイトだ。サイトをのぞくと、

<展望の屋上付!自宅でビアガーデン気分堪能>(愛媛県宇和島市の鉄骨造り4階建て・築37年の100円物件)

<大人の冬の秘密基地にいかが?>(福島県猪苗代町の鉄筋コンクリート造り・築50年の100万円物件)

 など、全国の物件がポップなタイトルとともに紹介されている。気になる物件を見つけたら、購入のためのエントリーをし、入札期間終了後にオーナーが買い手を選ぶ仕組みだ。その後、売り手と買い手が直接やりとりし、条件が合えば100円か100万円で買うことができる。直接やりとりするから、仲介料は発生しない一方、購入後には登記や固定資産税、リフォームなどの費用が別途かかる。

 このサイトを共同運営するのは、オーナーから空き家を一定期間借りて改修・転貸しをする事業を手がけるあきやカンパニー(東京都渋谷区)と、世界中の小さな家を紹介するメディアの運営や遊休地の活用法などを企画・開発するYADOKARI(横浜市)の2社。あきやカンパニーの担当者はこう語る。

「売りたい、買いたいという声が全国から寄せられています。自社の事業を通じても空き家に関する相談は増えていることからも、空き家ゲートウェイの利用者は今後、伸びていく可能性が高いと考えています」

 こうしたサイトはほかにも、空き家・空き地のマッチングサイト「みんなの0円物件」や、売り手と買い手が直接書き込める掲示板サイト「家いちば」、自治体が運営する「空き家バンク」などがある。

 ところで、空き家よりさらに買い手が見つかりにくい厄介な存在が、地方の山林だ。そんな山林の引き取りサービスを手がけるのは、税理士の佐藤和基氏だ。複数の不動産会社と提携し、昨年7月にサービスを開始した。佐藤氏はこう話す。

「もともと専門だった相続の相談に乗るうちに、山林の扱いに困っている人が多いことに気づきました。両親などから引き継げば相続税がかかりますし、利用していなくても持っているだけで毎年、固定資産税を払う必要があります。特に盲点なのが相続税。立地や評価方法によっては、住宅地並みの高い税額を取られることもあります」

 例えば親から引き継いだ遺産1億円のうち、山林が4千万円を占めていたとする。遺産全体にかかる相続税が1220万円だった場合、山林を相続せずに手放し、6千万円分だけ引き継いだとすると、相続税は310万円に減る。納税額を実に4分の1程度まで減らすことができるのだ。

 佐藤氏はサービス開始後1年足らずで60件余りの依頼や相談を受けた。相談は北海道や岩手、茨城、岡山、広島など、主に地方のオーナーからが多い。

「マイナスの資産も、手放せばゼロに戻せる。ただし、家や土地は売ろうと思っても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。山林の場合は売りに出してから10年後でも売れたらいいほう。国や自治体に寄付したり、相続放棄をしたりする手もありますが、相続放棄はすべての遺産を諦めなければなりません。早め早めに動く必要があります」(佐藤氏)

 政府も近年は、所有者不明土地を減らす対策を強化している。18年11月には、長期にわたり相続登記がなされていない土地について、法定相続人に登記手続きを促す仕組みができた。

 今年4月には、登記簿上の所有者が死亡している場合、その土地を現在所有する人に氏名や住所など固定資産税の徴収に必要な事項を申告させる制度ができた。来年度からはさらに、所有者が不明な場合、使用者に固定資産税を課す予定だ。

 そして今進んでいるのが、民法や不動産登記法の大がかりな改正だ。土地の所有権を手放すための仕組みの創設や、今まで制限がなかった遺産分割を話し合う期限を10年に設定すること、相続登記を義務化することなどが柱だ。登記をしなければ罰金を科すことなども検討されている。

 民法や相続に詳しい吉田修平弁護士は「もともと民法には所有権を放棄すること自体、規定がありませんでした。改正されれば、物権法や相続法など非常に広い分野に影響がおよびます」と解説する。

「所有者がいなくなれば、土地は国庫に納められ、国はその土地の管理責任を負う。加えて、その土地から税金を得ることもできなくなってしまいます。国の負担が重くなるということですから、そう簡単には放棄ができないような仕組みになると思います」

 土地の所有権などを巡る紛争がないほか、境界線がはっきりしている、所有者以外の抵当権が設定されていないといった厳しい条件を設定することなどが想定されるという。

 いずれにせよ、空き家や山林など「いらない不動産」の処理をあやふやにしておくことは、今後難しくなる。一歩間違えば自分や親族の家や土地が損失を生むだけの「負動産」になりかねない。思い立ったら早めに手を打つ算段に取りかかろう。(本誌・池田正史)

※週刊朝日  2020年7月17日号