タワマン大規模修繕は難しい 低層の商業施設と上層の住宅部で反目

タワマン大規模修繕は難しい 低層の商業施設と上層の住宅部で反目

 市街地の再開発事業で建設され、低層に商業施設が入るタワーマンションは多い。だが、商業施設と上階の住宅部分の意見が合わず、上階だけで大規模修繕を実施するタワマンもある。

 タワーマンションは、ひとつとして同じものはない。最先端の工法や材料を採用し、トレンドを反映している。あるいは、開発時の事情を引きずったルールが存続し、分譲マンションの常識が通用せず、首を傾げることもある。超高層は時代を映す鏡なのだ。

 一昨年の初夏、設計事務所と調査診断会社でつくる建物診断設計事業協同組合(建診協)の理事長・山口実(66)は、タワーマンションの大規模修繕の相談を受け、「うーん」と唸った。依頼主は横浜市港南区の「横浜ヘリオスタワー」(307戸・2004年竣工)のカミオ管理組合・ヘリオス住宅部会であった。

 山口が頭を抱えたのは、同じ管理組合なのに、地下1階〜地上4階の店舗や事務所は施設部会を構成し、大規模修繕に加わらないからだ。外壁の補修や屋上防水は、住宅部会が管理する5〜30階の住宅部分だけで行うという。

「長年、建物改修に関わっていますが、こういうケースは初めて。低層階には作業に必要な仮設足場も掛けられません。機材の搬入や、関係者の連絡、調整を考えると気が遠くなった。でも挑戦のしがいはありました」

 と、山口は振り返る。

 管理組合理事長で住宅部会長の山根萬(78)は、建診協にコンサルティングを委ねた理由を、こう語る。

「設計事務所の提案してきた修繕プランが不十分で、工事監理が必要でした。それで交流のあった建診協にコンサルを頼んだ。営利目的の商業施設と、生活の質を保ちたい住宅の意見が合わないのは入居当時からですよ」

●求められる膨大な調整作業 建物丸ごと修繕できれば

 カミオ管理組合では、商業施設とマンションの摩擦を避けるために施設部会の代表も理事長に就いている。珍しい理事長2人制だ。

 商業施設を管理する上大岡都市開発の担当者は、「元々、別の組織なので(2人制に)問題はありません」と言う。

 実際に工事監理に当たった建診協メンバーの吉田潤(53)は、工期11カ月、約4億5千万円をかけた修繕工事の苦労を、次のように述べる。

「事前に問題点を全部洗い出して、一つずつクリアしました。ゴンドラなどの機材の搬入は、多くの店舗の営業が終わり、バスの運行が止まった深夜から明け方にかけて、目の前の鎌倉街道のバス停からクレーンで行いました。4階と5階の間も、商業施設と住宅の境界が曖昧だったので、工事をしながらはっきりさせました」

 横浜ヘリオスの大規模修繕は、昨夏、無事完了した。住民や店舗、事務所への根回し、膨大な調整作業が求められた。建物丸ごと修繕ができていれば、もう少し、スムーズにいっただろう。

 それにしても、なぜ、低層の商業施設と上階のマンションで、こうも意識が違うのか。疑問を解く鍵は、タワーマンションの建設に至った「市街地再開発事業」の過程に隠れている。

 日本の超高層マンション第1号は、住友不動産が1976年に埼玉県与野市(現・さいたま市中央区)に建てた21階建ての「与野ハウス」だといわれる。87年に大阪市都島区にベル・パークシティ・G棟(36階建て)が建ち、高さ100メートルを突破した。初期のタワーマンションは都市計画上の容積率や日影の規制により、広大な敷地を要した。必然的に地価の低い郊外や河川沿いに建設され、数も少なかった。

●圧倒的に床面積が広い 住宅側の議決権が半分以下

 流れが変わったのは、97年。バブル崩壊後の不良債権処理が不動産・建設業界にのしかかるころだった。国は、容積率の上限を600%まで緩和し、日影規制を適用除外とする「高層住居誘導地区」を導入。さらに建築基準法を改正し、廊下や階段を容積率に含まないようにした。容積率を青天井にして超高層化の道を開き、塩漬けの土地の開発を促したのだ。法改正を機に超高層の建設に拍車がかかる。

 まさにこの年、横浜ヘリオスが立つ上大岡駅前B地区の商店密集地域の市街地再開発事業も都市計画決定された。

 一般的な市街地再開発事業は、地権者が土地を出し、ディベロッパーが資金を提供して区域内に高層の再開発ビルを建てる。再開発ビルの床は権利床と保留床に分かれる。地権者は所有していた土地・建物の価値に見合う広さの権利床を取得できる。これを権利変換という。一方、高層化で生まれた保留床はディベロッパーが持ち、分譲や賃貸をして活用する。

 上大岡B地区では、地権者と横浜市住宅供給公社が市街地再開発組合を結成して事業を進めた。新築された超高層ビルの5階以上は横浜市住宅供給公社が持って、横浜ヘリオスタワーとの名称で新規分譲した。

 と、ここまではよくあるパターンだ。しかし、「マンションの憲法」といわれる「管理規約」にはすでに、管理者に上大岡都市開発の名が書き込まれていたのだ。ふつうの新築マンションは、まず管理組合の設立総会を開き、理事長ら役員を選出して管理規約を議決する。管理者は理事長が兼務し、具体的な管理業務が管理会社に委ねられる。

 ところが、こうした手続きを経ることなく、管理組合は発足し、管理規約も作られていた。しかも管理組合の議決権は、店舗や事務所の施設側が55%、307戸が入る住宅側は45%とされていた。区分所有法には「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」と定められている。圧倒的に床面積が広い住宅側の議決権が半分以下というのは信じ難い。

●タワマンの管理組合同士 横のつながりが必要

 分譲した横浜市住宅供給公社に疑問をぶつけると「都市再開発法で、(先に開発主体が管理規約を定めるのは)認められています」と返ってきた。住宅部会の山根たちは、偏った管理規約に憤り、4回目の住民総会で上大岡都市開発から日本ハウズイングに管理業務の委託先を変えた。横浜市の公社に管理規約の不備を問い質したが、明確な回答は得られていないという。

 低層と上階を切り離した大規模修繕の背景には、このような再開発事業特有の既得権を重んじる経緯が横たわっていたのである。

 超高層マンションは全国で優に1300棟を超えた。駅前の再開発事業で建設され、低層に商業施設が入るタワーマンションは枚挙にいとまがない。横浜ヘリオスで露呈した矛盾は氷山の一角ではないのか。NPOかながわマンション管理センター理事長・松野輝一は、こう指摘する。

「住民が区分所有者として目覚めなければ、自分の財産を守れません。タワーマンションの管理組合同士の横のつながりが必要です。互いの管理規約を突き合わせただけでも、それぞれの特殊性が浮かび上がるでしょう」

 タワーマンションの大規模修繕は、洋の東西を問わず、維持管理上の大切なイベントである。その方法を誤ると、生命の危機に瀕する。

 6月14日未明、ロンドンの超高層住宅「グレンフェル・タワー」(24階・120戸・74年竣工)で火災が発生し、建物は瞬く間に炎に包まれた。ここも1〜4階が商業施設で5階から上が住宅だった。低層階から出火し、大規模修繕を終えたばかりの外装材、断熱材が激しく燃焼。79人の死者・行方不明者を出した。原因究明の途上で軽々には論じられないが、私が注目するのは修繕前に住民が火災への懸念を表明していた事実だ。

 英国の公共放送BBCの報道によると、住民団体「グレンフェル行動グループ」は地下ボイラー室やエレベーター管理室などの消火器の使用期限がとうに切れていたことから火災リスクの高さを訴えていた。住民団体は、2016年11月にブログで「破局的な出来事」が起きない限り、タワーの危険な生活は終わらないと書いている。

 これに対し、地元ケンジントン・チェルシー行政区から建物の維持管理を託された管理団体は真摯に応じていたのだろうか。タワーは低所得者層向けの住宅だ。大規模修繕を行ったはいいが、外装材を安価で燃えやすいものに変えたともいわれる。維持管理に当たる「専門家」は、「素人」の住民、まして英語も十分に通じない移民の意見を軽んじたのではないか……。

●管理士の恫喝めいた手紙 マンションは騒然

 多くの人は建築基準法の防火規制が厳しい日本では、グレンフェル・タワーの悲劇は起きない、と言う。しかしながら、専門家が住民を抑えて維持管理を牛耳ろうとする姿は似ている。日本の分譲マンションでも専門家による小さな悲劇はあちこちで起きている。

 たとえば、悪質コンサルタントは素人集団の管理組合につけ入る。手口はこうだ。マンション改修に携わる建築士が、標準の半額から3分の1の格安委託料でコンサルを引き受ける。そして、息のかかった工事業者に大規模修繕を高額で受注させ、陰で業者からリベートを取る。建築士は大規模修繕が終わった後も管理組合と顧問契約を結び、不必要な修繕、補修工事を次々と発注させ、裏金を懐に入れる。知らぬは住民ばかりなり。

 マンション問題に詳しい弁護士の松田弘は「管理組合はコンサルとの契約書に『リベートを取らない』と約定すべき。リベートを取ったら、その2倍の違約金を払うなどの特約条項を入れればいい」と対応策を口にする。

 悪質コンサルは技術系ばかりではない。以前、マンション管理士と弁護士が結託して管理組合を大混乱に陥れたケースを私は取材した。関西で名の通った管理士が、あるマンションの理事会に乗り込み、「管理人が違法な業務をしている」と唱え、暗に自分をコンサルで雇えと申し入れた。理事会が具体的に違法性を管理士に問うと、行政機関や弁護士の名前を挙げ、そこに訊けという。理事長が確かめたところ、違法性はなかった。理事長が強引な介入を問題視すると、管理士は理事長の会社の社長宛てに恫喝めいた手紙を送りつける。マンションは騒然となり、住民は理事長派と反理事長派に割れた。管理士は弁護士と反理事長派に付き、住民間の裁判闘争が始まる。最終的に理事長派の実質勝訴で終わるのだが、じつに殺伐たる光景が展開された。 

 まさか、うちのマンションではそんなことはない、と思うかもしれない。だが、いま列挙した悲劇は、ごくふつうのマンションで起きている。「維持管理なんて管理会社に任せておけばいい」と等閑視するスキを突いて第三者は侵入する。自分の財産は自分で守らねばならない。マンションの将来は管理組合の自立力にかかっている。まして一棟に数百戸も入るタワーマンションとなればなおさらだ。その自立力はコミュニティーによって育まれる。

 横浜ヘリオスの管理組合理事長、山根は、商業施設との分断を抱えながら、307戸をまとめて大規模修繕を成し遂げた。根底にあるのは、「人と人のコミュニケーション」だと言う。

「入居してすぐ、横浜市に掛け合って回覧板をまとめてもらってきてね、5階から30階まで、各フロアに配って歩いた。連絡事項が出るたびに26フロアを上へ、下へと走り回った。そうやって顔が見える関係ができたんです」

 2020年の東京五輪に向けて超高層マンションの建設ラッシュが続いている。キラキラ輝く建物には、次にどんな時代の相が映るのだろうか……。(文中敬称略)

(ノンフィクション作家・山岡淳一郎)

※AERA 2017年8月7日号

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