トーセイ・リー Research Memo(2):東京経済圏を中心とした中小規模不動産を投資対象とする総合型REIT

■トーセイ・リート投資法人<3451>の概要



1. 同REIT及びそのスポンサー

同REITは、東京経済圏を中心とした中小規模不動産(オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル)を投資対象とする総合型REITである。対象不動産の裾野を広げ、取得競合が少なく、かつポテンシャルの高い物件取得により相対的に高い利回りを実現している。不動産流動化(資産価値の低下した不動産の再生・販売)などに豊富な実績を持つトーセイをスポンサーとし、トーセイ・アセット・アドバイザーズ(株)に資産運用を委託している。2014年9月に設立され、2014年11月に東京証券取引所の不動産投資信託証券(J-REIT)市場に上場した。決算期は年2回(4月、10月)である。



スポンサーであるトーセイは、1950年に設立された総合不動産会社である。東京経済圏を地盤に、不動産流動化を主力とするほか、開発(オフィスビル、マンション等の開発・販売)、賃貸(保有不動産の賃貸)、ファンドコンサルティング(不動産ファンドのアセットマネジメントなど)、管理(総合的なプロパティマネジメント)の5事業を展開している。「目利き力」、「リーシング力」、「再生力」などに強みがある。



同REITの最大の特徴は、「高い利回りが期待できる東京経済圏の不動産への投資」、「築年数にとらわれない投資」、「50億円以下の物件に分散投資」を基本方針とする独自のポジショニングにより、相対的に高い利回りを実現するところにある。また、それを支えているのが「トーセイグループによるスポンサーサポート」であり、流動化事業を通じた物件供給はもちろん、バリューアップやリスクコントロールの面でも大きな役割を担っている。2017年4月期末の運用資産は23物件、取得価格合計は361億円であり、J-REITの中ではまだ小さいが、当面の目標である資産規模500億円の早期実現を目指す。



2. 投資方針とポートフォリオの状況

(1) 投資対象

日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」の活用・再生を事業コンセプトに掲げ、「取得競合が相対的に少なく、かつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産」及び「築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産」を投資対象としている。



(2) ポートフォリオ構築方針

a) 東京経済圏を中心としたエリア

東京経済園(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県)をメインターゲットとするとともに、20%以下であれば主要地方都市※も可能となっている。



※東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地またはそれらに準ずる都市の総称。





b) オフィス、商業施設及び住宅(一部ホテルも可能)を基本とする総合型投資

オフィスと商業施設は合わせて80%以下(取得価格ベース、以下同様)、住宅は50%以下、ホテルは10%以下に抑え、バランス(分散)の取れたポートフォリオを目指す方針である。



c) 中小規模不動産(原則50億円以下)をターゲットとした投資

ボリュームゾーンの不動産への投資に注力することにより、豊富な投資検討機会を確保すると同時に、J-REIT市場の裾野拡大への貢献を目指す。



(3) ポートフォリオの状況(2017年4月期末現在)

a) エリア別投資比率(取得価格ベース)

都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)10.7%、東京23区(都心5区を除く)27.2%、東京経済圏(東京23区を除く)62.0%。



b) 用途別投資比率(取得価格ベース)

オフィス54.4%、商業施設12.8%、住宅32.8%。



c) 用途別平均鑑定NOI利回り

オフィス6.14%、商業施設6.40%、住宅5.92%、合計6.10%。



d) 地域別平均鑑定NOI利回り

都心5区5.87%、東京23区5.63%、東京経済圏6.35%。



(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫)

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