■CREロジスティクスファンド投資法人<3487>のトピックス



1. 格付取得

2020年3月31日に、格付投資情報センター(以下、R&I)より発行体格付を取得した。発行体格付は「A−」、格付の方向性は「安定的」であり、この格付には、1)競争力の高い築浅物流施設で構成される良質なポートフォリオ、2)スポンサーパイプラインに基づく明確な資産規模の拡大見通し、3)保守的な財務運営方針、などが反映されている。ポートフォリオは、首都圏を中心に物流適地にある競争力の高い物流施設で構成されていること、すべてスポンサーの開発物件であること、平均築年数が4.3年と非常に新しく、近時のテナントニーズに応える性能を備え、環境配慮にも優れているといった評価を得ている。また、テナントとは長期賃貸借契約(平均残存契約年数6.2年)を締結していることから、収益の安定性は高く、テナントの代替性にも問題はないとの評価も得ている。



その他、テナント数が少なく分散が効いていないことが課題としつつも、現時点で既存ポートフォリオに匹敵する規模のパイプラインを有しており、これらの物件を順次取得することでポートフォリオの分散が緩やかに進むとの見解を示している。加えて、スポンサーグループは物流不動産の分野で50年以上の業歴があり、管理物件は約1,500物件に達し、グループ外の上場REITや私募ファンドからも管理業務を多数受託しているなど、豊富な実績と経験を有していること、上場後約2年で2度の公募増資を行っており、レバレッジコントロールの実績を積んでいること、メガバンクや日本政策投資銀行を中心に良好なバンクフォーメーションを構築している点などが評価された。



なお、発行体格付は発行体が負うすべての金融債務についての総合的な債務履行能力に対する意見であり、R&Iは、事業会社、金融機関、政府系機関、地方自治体、ソブリン、ストラクチャードファイナンス商品など幅広い分野において信用格付を提供している。信用格付はマーケットにおける投資の基本情報として利用されており、信用力の現状把握と透明性の向上を図ることにより、社債などの直接金融の活用、市場環境を捉えた機動的なファイナンスの実現といったファイナンスの多様化が図られるメリットがある。



2. ESGへの取り組み

同投資法人が保有する施設のうち、建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度で使われる第三者認証ラベル「BELS(ベルス)」の最上位(星5)の認証を8施設で、星4の認証を1施設で受けている。また、建築環境総合性能評価システムであるCASBEE(キャスビー)においても、同投資法人が保有する8施設で高い評価を得ている。その他、8施設に太陽光パネルを設置、11施設に外壁にデザイン性と断熱効果の高いサンドイッチパネルを採用しているほか、9施設でCO2排出量の削減及びテナント負担となる電気代の削減や照明の取替コスト削減となるLED照明を採用している。環境保全対策に対してはテナントのニーズも高いため、これらの取り組みが長期契約にもつながっている。



(執筆:フィスコ客員アナリスト 村瀬智一)