■プロパスト<3236>のバリューアップ事業



1. 事業概要

バリューアップ事業では、6ヶ月程度の短期案件を取り扱う。首都圏エリアを中心に3〜5億円程度の中古の収益ビル等を購入し、バリューアップを実施することにより付加価値を高めた上で、主に個人投資家を対象に売却を実施する。少額のバリューアップで効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。同社は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、すぐ売却できるため市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間15〜20棟ペースで売却している。



バリューアップ事業の2020年5月期の売上高は5,983百万円(前期比20.1%減)、営業利益は649百万円(同6.0%減)と減収減益であったが、物件の売却が想定よりも好調であったことから、期初の計画を上回って着地した。営業利益率は、10%程度を維持している。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、安定的な利益率につながっている。売上高では会社全体の25.3%、営業利益では24.7%を占めている。



2. 特長

同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対するバリューアップにも投資家のニーズはあり、資産価値の向上につなげている。



3. 実績例

最近の実績例としては、以下のとおり。

(1) 池上プロジェクト(東京都大田区)

(2) 上北沢プロジェクト(東京都世田谷区)

(3) 東五反田3プロジェクト(東京都品川区)

(4) 目白台プロジェクト(東京都文京区)

(5) 吾妻橋3プロジェクト(東京都墨田区)(バリューアップ事例を参照)

(6) 佃4プロジェクト(東京都中央区)

(7) 上馬2プロジェクト(東京都世田谷区)

(8) 中落合プロジェクト(東京都新宿区)

(9) 山王3プロジェクト(東京都大田区)

(10) 白鷺2プロジェクト(東京都中野区)



4. バリューアップ事例

バリューアップの事例としては、吾妻橋3プロジェクトでは、以前は屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めている。



(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)