新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済活動の停滞で、事業が立ち行かなる「コロナ倒産」は2020年8月3日現在で全国で400件に達した。その多くは中小零細企業だという。

一つの取引先に売上が依存していたり、資金繰りが「自転車操業」だったりと、中小企業の中には、今回のコロナ禍も含めて、ちょっとした環境の変化ですぐに経営が行き詰まる、文字通り「吹けば飛ぶような状態」で操業している会社も多い。こうした会社は、リスクヘッジにまでリソースが回らないケースがほとんどだろう。

■なぜ中小企業は「空き家」に注目すべきなのか

事業の多角化とリスクヘッジは中小企業にとって死活問題だが、今の事業に加えて別の事業を一から育てていくのは、リソースの面でも、時間の面でも難しい。ただ、できることがないわけではない。

『空き家・古家不動産投資で利益をつくる』(大熊重之著、フォレスト出版刊)によると、不動産投資、中でも「空き家や古家」を利用した不動産投資は中小企業にとって多くのメリットがあるという。

まず、本業以外の安定した収入を得ることができるため、経営上のリスクヘッジになる。不動産投資というと数千万円単位の資金が必要になると思われがちだが、空き家や古家をリフォームして行う不動産投資であれば、400万円ほどではじめられるという。

著者の大熊氏が実際に行った例を挙げると、物件価格220万円、リフォーム費用180万円の物件を家賃5万円で賃貸して、年間60万円の売上を得ていたという。表面利回りは15%となるが、たとえば同じ400万円を本業の設備投資に充てたとして、同じように年額60万円の売上・利益増を確実に達成できるかというと、これは結構難しいのではないか?不動産投資の方は人件費も燃料代もかからないことを考えると、企業にとって不動産投資は「おいしい副業」になりえるのだ。

とにかく経済環境の変化が早く、今回のコロナ禍のような災害リスクだけでなく、グローバルリスクや為替リスク、イノベーションリスクなども考慮に入れなければならない現代では、ビジネスをその変化にすばやく適応させることが求められるが、どんなに準備をしていても、その適応のための施策が売上・利益となって実を結ぶには、多少の時間を要する。不動産投資で家賃収入を得ることで、この「タイムラグ」を持ちこたえることができる状態を作ることができれば、経営の安定性は増すことになる。

また、本業とはまったく異なる業界の事業を始めることは、経営者に新たな気づきをもたらす。新たな世界に触れることで視野が広がり、実行力がついた結果、本業にもいい影響を及ぼすことが多いという。

空き家・古家を再生させるという事業は社会的にも意義深く、地域に貢献することでもある。特にSDG’s(持続可能な開発目標)が掲げられている今、空き家・古家を利用した不動産投資もまた自社なりのSDG’sへの参加だといえるだろう。

■空き家・古家は不動産投資の最後のブルーオーシャン

大熊氏が空き家・古家を利用した不動産投資を勧める背景には、このビジネスが受ける「追い風」がある。

総務省が行った平成30年度の住宅・土地統計調査によると、日本の戸建て住宅の空き家率は13.6%。数にすると実に800万戸以上が空き家となっている。これが、広く知られている「空き家問題」だが、行政側はこの問題への対処として、平成27年の税制改正で、必要な勧告を行った空き家の所有者に対して、更地にするのと同様の課税をする措置をとった。これによって、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまうため、空き家は「放置するより売った方がまし」という状況になっている。

また、空き家率は地方の方が高いため見落とされがちだが、件数でいえば空き家は圧倒的に都市部に多い。つまり住居としての需要がある場所に建っているケースが多いのも特徴なのだが、小規模な戸建て物件をリフォームして貸し出すということは、大手不動産会社からしたら効率が悪く、手を出さないのだという。

こうした条件を利用して、物件を見繕い、リフォームして家賃収入を得ることで、高利回りの投資ができる。これが中小企業こそリスクヘッジとして、空き家・古家に目をつけるべき理由だ。

もちろん、空き家を一軒だけ買って、上記の例のように年間60万円を得られるようになっても、それだけで経営のリスクヘッジとして機能するわけではないだろう。まず一軒からはじめて、徐々に手を広げていくことも必要かもしれない。

本書ではそうした戦略やノウハウについても、製造業、建築業、販売業、保険業など様々な業種での実践例を交えて、解説している。著者が業種別に今後の趨勢を占いつつ空き家・古家不動産投資を勧めているのもユニークだ。

中小企業や個人事業主にとって「本業の売上を伸ばすこと」と「経営を安定させること」は同じようで違う問題だ。本業を思い切ってやるためにも、何かあった時でも簡単にはぐらつかないような基盤づくり、ポートフォリオづくりは必須。本書で解説されている空き家・古家を利用した不動産投資のスキルはその助けになるはずだ。

(新刊JP編集部)