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*15:16JST ＣＲＥロジ Research Memo（6）：LTVを低減させ、長期での借入れ及び新規借入先からの調達を推進 ■成長戦略 ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>の物件取得の考え方としては、投資主価値向上のため、1口当たり分配金・1口当たりNAVが希薄化しない物件取得を前提としている。また、ブリッジ機能を活用するなど投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行うほか、取得ペースについては、市場環境が良い時であれば取得できる時に取得ペースを速める一方で、市場環境が悪い時には無理な公募増資は行わない。延床面積5,000平方メートル以上の物件が投資対象であり、手元資金を生かした中規模の物件取得に引き続き重点を置く。その他、中期目標であるAUM1,000億円については、早期達成にはこだわらずに投資主価値向上を伴いながら実施する方針である。 同投資法人はLTVを低減させ長期での借入れを推進しているが、負債に対する考え方としてはLTVの水準を45%程度とし、原則として50%を上限としている。これは他の上場物流リートよりやや高い水準ではあるものの、長期契約でキャッシュ・フローが安定しているため、借入れを有効に活用することを選択している。長期・固定金利で借入れをすることで、長期安定性に重点を置いた財務運営を遂行する。また、手元資金は物件取得等への活用を検討したうえで、財務余力の拡大・借入コストの削減のため、返済を検討する。また、分配金最大化及び財務余力拡大のために、減価償却費による手元資金を効率的に使用する。このような考え方のもと、新たに(株)福岡銀行から借入れを実施することで借入先の分散化を推進することに加え、新規取得４物件の取得資金として借り入れた90億円については返済期限5年が56億円、6年が34億円と返済期限の長期化及び分散化を推進している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬智一） 《YM》