コラム：スペインが家賃抑制策、ブラックストーンに「待った」

Christopher　Thompson

［ロンドン　１８日　ロイター　BREAKINGVIEWS］ - 他人が及び腰の時に資産を買え、というのは投資の世界では使い古された格言だが、これはスペイン住宅危機の際にあえて資金を振り向けた人々にも有効だった。米プライベートエクイティ（ＰＥ）大手ブラックストーンなどの外国投資家は、スペイン経済が苦境にあった７年前の局面で購入した資産から、莫大なリターンを獲得し続けている。だが、今年初めに誕生した左派政権が家賃抑制策の導入を計画していることで、一見すると止まりそうにない快進撃が、幕を閉じる恐れが出てきた。

サンチェス新首相率いる中道左派の社会労働党と、急進左派のポデモス党で構成する連立政権は、歯止めがきかない家賃高騰問題への劇的な解決策を検討している。連立協定の中で、公共事業省が算出する指数に基づいて家賃を抑える案を打ち出したのだ。

政府にはもっともな苦情が寄せられている。経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）によると、スペインでは住宅の借り手が支払う家賃の中央値は可処分所得の２５％と、イタリアやポルトガル、フランスの約２０％よりもずっと高い。スペイン中央銀行の調査では、家賃の２０１３年末以降の上昇率も５０％と、住宅価格上昇率のほぼ２倍だ。住宅市場全体に占める借家利用者の比率は欧州の標準がおよそ２０％で、スペインはそれに比べると低いものの、特に若者の間で借家率が急速に上昇している。

これらの要素は、スペインが過去５年間、世界でも屈指の活発な不動産投資先だった理由を説明する上で大いに役立つ。ブラックストーンは今や、スペイン最大クラスの民間大家で、１万５０００戸の集合賃貸住宅物件を所有している。ベイン・キャピタルやサーベラスといった投資会社も、スペインの住宅や不動産デベロッパー、住宅ローン担保証券などに数百億ユーロをつぎ込んできた。

ただ、家賃抑制策が実行された場合、外国投資家は別の場所に目を向けるかもしれない。コンサルティング会社カテラのデータでは、マドリードとバルセロナの優良住宅の賃貸利回りは３．５％ないし３．６％だが、結局のところベルギーとアイルランド、ポーランド、さらにフランスないしオランダの多くの都市で、それと同等あるいはもっと高いリターンを得ることができる。ある投資家に言わせれば、家賃抑制は全ての住宅用不動産の価値にも打撃を与えかねない。借家ではなく自宅を買う妙味が薄れるからだ。

幾つかのただし書き条項もある。例えば家賃抑制で賃貸住宅供給が減れば、需給が引き締まって住宅価格を下支えする。さらに住宅の供給が不足する懸念から、一部地域では家賃抑制策を採用しないかもしれない。何より、サンチェス政権は合計議席数が半数よりわずか２つ多いだけと議会の足場が弱く、賛否が分かれる政策の承認を勝ち取るのは難しいかもしれない。それでもスペインの不動産市場は、もはや強気一辺倒の様相ではなくなった。

●背景となるニュース

＊スペインで年初に発足した左派連立政権は、「大家のやりたい放題」を許さないために家賃の抑制策を導入する。社会労働党とポデモスの連立協定に方針が記された。

＊同政権は既に幾つかの目玉経済政策を発表しており、この中には最低賃金を遡及的に５．５％引き上げることも含まれている。またサンチェス首相は、企業がより簡単に解雇や賃下げを実行できるようにした２０１２年の労働改革の一部撤回も約束している。

＊連立協定によると、家賃抑制は公共事業省が算出する指数に基づいて実施される。

（筆者は「Reuters Breakingviews」のコラムニストです。本コラムは筆者の個人的見解に基づいて書かれています）

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