韓国の不動産バブルがついに弾けた。建設会社が倒産し始めたのだ。尹錫悦(ユン・ソンニョル)政権は破綻の連鎖を必死で抑える。総選挙が4月に迫る今、経済危機に陥るわけにはいかないのだ。だが、韓国観察者の鈴置高史氏は「先送りするほどに危機が膨らむ」と冷ややかに見る。

建設会社が破綻、全国に波及

鈴置:12月28日、業界で施工能力ランキング16位の泰栄(テヨン)建設が債権団の協力を得て事業整理すると発表しました。要は資金繰りに行き詰まって経営破綻したのです。

 同社は工事を受注するのと引き換えに、不動産開発の資金を調達するプロジェクトファイナンス(PF)に債務保証してきました。同日が期限の480億ウォン(約52億8000万円)を決済できなかったのですが、同社のPFに絡む債務保証の総額は9兆1000億ウォン(約1兆円)にのぼると報じられています。当然、金融システム、ことに主な貸し手であるノンバンクの経営悪化が懸念され始めました。

 泰栄建設が破綻を認めた12月28日、韓国銀行は「金融安定報告書(2023年12月)」を発表。不動産バブルの崩壊が金融システムを揺らしかねないと警告を発しました。

・高金利が市場の期待以上に長期化する中、不動産景気が委縮すれば不動産関連の貸し出し比率が高いノンバンクの健全性が予想以上に速く悪化する危険がある。
・脆弱性が目立つ不動産PFに関しては、事業継続か整理かを貸し手が迅速に決める必要がある。

 問題を先送りしがちな尹錫悦政権の尻を叩いたのです。泰栄建設だけではありません。倒産の波は全国に広がっています。

急速に冷え込んだマンション景気

 中央日報の「地方の建設会社は限界に…2カ月で20余社が更生法適用」(1月25日、韓国語版)によると2023年12月以降、蔚山(ウルサン)広域市の施工能力1位と2位の建設会社が会社更生法の適用を申請。光州(クァンジュ)広域市・全羅(チョルラ)南道地方では中堅・中小の建設会社2社が更生法を申請したのに続き、施工能力が全国で99位の建設会社も支払い不能に陥り、工事を全て中断しました。

 韓国建設産業研究院の「2024年1月 月刊建設市場動向」によると、2023年1年間で廃業した総合建設業は581社。2022年の362社と比べて60%も増えました。2014年以降の廃業は年間、200−300社でした(図表(1)参照)。建設不況の深刻さが分かります。

 国土交通部が1月30日に発表した「‘23年12月 住宅統計」によると、2023年1年間の住宅建築への認可件数は38万8891件で前年比25・5%減。着工件数は20万9351件で同45・4%減。分譲件数は19万2425件で同33・1%減。竣工(入居)件数は31万6415件で同23・5%減。韓国建設業界の主な食いぶちであるマンション景気が2023年には一気に冷え込んだのです。

 ことに地方では「竣工後の未分譲」――売れ残りが急増しています。「2024年1月 月刊建設市場動向」によると2023年12月現在、1万8576戸で前年同月の7518戸と比べ44・4%も増えました。「売れ残り」のうち、80%が地方で発生しています。

 韓国経済新聞は「蔚珍(ウルジン)0人・山清(サンチョン)1人…凄惨な地方分譲市場」(1月22日、韓国語版)で、慶尚(キョンサン)北道の60戸の新築マンションで購入希望者がゼロだった、慶尚南道の77戸では1人だけだった――などと報じています。

「巣作りローン」で下支え

――どうして突然、マンション不況に陥ったのですか?

鈴置:短期的には金利の高止まりと建設資材の高騰が原因です。2016年頃から韓国は不動産バブルに沸いていました。図表(2)「ソウルのマンションの平均取引価格」をご覧ください。ソウルのマンション価格(年末基準)は2016年からの5年間で2・1倍に跳ね上がったのです。

 当時、「こんなことでは一生、家を持てない」と焦った若者がカネをかき集めて何とか1軒買う姿が話題になりました。2020年5月から2021年8月まで政策金利が0・50%と、韓国としては異例の低水準でしたから気軽に借金できたのです。

 しかしドル金利の上昇を受け、韓銀が2021年8月以降、2023年1月までに政策金利を0・50%から3・50%へと段階的に引き上げると、利払いに苦しんで家を手放す人が相次ぎました。ちなみに韓国の住宅ローンは変動金利が主流です。

 ソウルのマンション価格は2022年11月をピークに少しずつ下がり始めました。それに追い打ちをかけたのが建設資材の高騰です。建設コストは上がるわ、それを価格に転嫁できないわ、でマンション建設計画を中止するデベロッパーが急増したのです。

 韓国の場合、工事を受注した建設会社がマンション開発のプロジェクト・ファイナンス(PF)を債務保証するのが普通。マンション開発の中断で発生した損金は建設会社が被ることが多い。そこで2023年末辺りから、建設会社の破綻が多発し始めたのです。

――政府は対策の手は打たなかったのですか?

鈴置:打ちました。住宅需要を掘り起こそうと、借り手に極めて有利な住宅融資制度「特例・巣作りローン」を韓国住宅金融公社が始めました。固定で低金利。50年という超長期の返済も可能。所得条件なども極めて緩い――という大盤振る舞いの融資制度です。

 ただし、2023年1月から1年間の期間限定でした。申請件数は18万1971件で貸出総額は43兆4000億ウォン、日本円に換算すれば約4兆8000億円とかなりの規模となりました。2023年の住宅着工件数が20万9351件でしたから、相当量の需要を喚起したことになります。

 この思い切った策がなければ、マンション価格は今以上に下がり、建設不況はもっと厳しくなったと見られています。

家計債務急増が足枷に

――では、なぜ、1年間でやめてしまったのですか?

鈴置:家計債務――個人の借金を増やした、と批判されたからです。韓国の2022年末の家計債務はGDP比で108・12%。IMF(国際通貨基金)が集計した26カ国中、スイス(130・59%)に次いで2位。ことに懸念されるのは、家計債務が急速に膨れ上がったことです。2017年末の91・96%に比べ、5年間で16・16%ポイントも上昇しました。原因はもちろん不動産バブルに伴う借金です。

 韓国銀行が2023年7月2日に野党議員に明かした「家計貸し出し現況」によると、同年第1四半期末時点で金融機関からおカネを借りている人は1977万人。うち、8・9%の175万人が所得より元利返済の方が多かった。所得の70%以上を返済に充てているケースを含めると、15・2%の299万人に達しました。

 彼らは破産寸前の人たちです。韓国の総人口は約5200万人。経済活動人口は約2800万人ですから、その1割以上が破産予備軍なのです。実際、2023年1年間の個人再生の申請件数は12万1017件で、前年の8万9966件と比べ34・5%増えました。

 2023年、不動産の競売は前年比61%増の10万5614件でした。10万件を超えたのは2014年の12万4253件以来、9年ぶりです。住宅を担保におカネを借りたものの、金利上昇や景気の悪化により、借金を返せなくなった人が急増したのです。

60歳の「新婚」が50年ローン

 日本の金融庁に相当する金融委員会が1月10日に発表した「2023年中家計貸し出し動向」によると、同年の銀行による個人への貸し出しは前年比0・6%増に留まりました。しかし、内訳を見ると住宅担保ローンは同4・7%増えたのです。

「特例・巣作りローン」が火に油を注いだ、との見方が一般的です。朝鮮日報のキム・ウンジョン記者の書いた「家計負債爆増の原因、『特例・巣作りローン』が中断する」(12月28日、韓国語版)が手厳しい。

・新婚家庭はより借りやすい仕組みであるため、60歳代以上の「新婚カップル」が50年満期の契約を結んだケースもある。

 確かに、60歳代の人が組んだ満期50年のローンがきちんと返済されるとは考えにくい。相当に無理した融資の枠組みです。

 仁荷(インハ)大学経営大学院のアン・ジェファン副院長も、不動産価格の暴落によりPFが不良債権化しないよう、住宅融資を拡大して国民にマンションを買わせた。その結果、家計債務が増え、国の経済に新たなリスクを負わせた、と尹錫悦政権を非難しました。

 ハンギョレに寄せた「[寄稿]韓国の不動産PF不良債権化…家計債務に転嫁してはならない」(2023年9月20日、日本語版)です。

 金融委員会は1月10日、企画財政部、韓国銀行、金融監督院と共に家計負債現況点検会議を開き、(1)家計負債増加率を成長率以下に抑制(2)期日一括返済から分割返済への慣行の変更(3)償還能力を考慮しての融資――などを訴えました。

 家計負債を増やしても建設不況を乗り切ろうとする尹錫悦政権を、金融当局が団結して牽制した格好です。「特例・巣作りローン」は終了しましたが、形を変えて新たな「住宅融資バラマキ」を実施するとの観測からと思われます。

総選挙で勝つには何でもやる

――尹錫悦政権の「バラマキ融資」は4月の総選挙を意識してのことですか?

鈴置:もちろん、そうです。「特例・巣作りローン」を利用して家を持てた人が喜んでいるのは間違いありません。すでに家を持っていた人も資産価値の暴落を防げ、ホッとしているでしょう。建設業で働く人も失業のリスクが減りました。

「特例・巣作りローン」が与党への投票にどれだけつながるかは分かりません。が、しないよりはいい。尹錫悦政権は総選挙で勝つためにはなりふりかまいません。

 ソウル特別市の西北にある金浦(キンポ)市を京畿(キョンギ)道から離脱させ、ソウル特別市に編入する構想も打ち出しました。実施すれば金浦市のマンション価格が急騰する可能性が高く、同地での票が一気に増えるとの計算から、と言われています。

 国会の過半数は野党に握られていて法案が通せない。4月10日の総選挙で過半数の議席を獲得できなければ政権は完全にレームダック化します。野党が3分の2をとれば、大統領弾劾も視野に入ってきます。

 家計債務の増加が直ちに問題を起こすわけでもない。4月の総選挙さえ乗り切ればいい、と政権は判断したのでしょう。

「再建築」に活路

――「特例・巣作りローン」の終了後、政府はどんな対策を打ち出したのですか?

鈴置:「再建築」――既存のマンション建て替えを容易にしました。1月10日、尹錫悦大統領自らが発表しました。

「再建築」と言っても日本人にはピント来ないでしょうが、ソウルなど大都市では、マンション建設のかなりの部分を「再建築」が占めます。これへの規制を緩和し、建設需要を掘り起こす作戦です。

 韓国のマンションの多くは広大な敷地に数十棟が立ち並びます。20世紀に建てられたマンション群は5―10階建てが一般的でした。その風景は日本の公団住宅に似ています。

 建設後、数十年経った建物を「安全性が低下した」ことを理由に、40階もの高層マンション群に建て替えることを「再建築」と呼びます。いち早く開発された場所だけに交通・買い物の便が良く、「再建築」マンションは高値を呼びがちです。

 戸数が何倍にも増えるため、増えた分を新たな入居者に販売することで既存の所有者は「再建築」の費用をさほど負担せずに済みます。逆に配当金を得ることも多い。

 それへのやっかみもあり、政府は「再建築」に様々の制限を付けたうえ、既存の所有者から「課徴金」を徴収してきました。今回の措置は前者の制限を一気に外し、「30年以上経ったマンションなら安全性の検査なしに自由に建て替えできる」ようにしたのです。
 
 大韓住宅建設協会など業界団体は同日、「多様な住宅の迅速な供給と需要の回復により、いち早い市場回復が期待できる」と歓迎しました。

「バブル価格」は崩壊後に戻る

――尹錫悦政権の不動産対策は成功するでしょうか?

鈴置:まだ、分かりません。バブルの崩壊に抗うのは難しいからです。2022年秋にマンション価格が下がり始めたのは、金利の高止まりと建築資材の高騰がきっかけでした。

 ただ、それだけではありません。本質的には生産年齢人口(15−64歳)が2019年にピークアウトしたことが原因です。生産年齢人口が急増する局面ではカネ余りが発生する。支出以上に所得が増加するためで、余ったおカネは株式や不動産市場に向かう。この極端な姿がバブルです。

 生産年齢人口が減る局面では、おカネは市場から引き上げられ、引退した高齢者の生活費に回る。これが急ならバブルは崩壊します。1990年代の日本がその典型です。

 日本の生産年齢人口は1995年にピークアウトしました。2013年にピークアウトした中国も今、不動産市況の悪化と不動産業者の相次ぐ破綻に直面しています。

 ソウルのマンション価格は2016年からの5年間で2・1倍に高騰しました。しかし、人口は2020年を頂点に減り始めました。不動産の主な購入者である生産年齢人口も2019年をピークに減っています。

 日本の例を見てもバブルがはじけた後、不動産価格は「バブル前」に戻るのが普通です。韓国が「バブル価格」を維持するのは相当な無理があります。

韓国のサラリーマンは投機家

――ではなぜ、尹錫悦政権は不動産価格の維持にこだわるのでしょうか?

鈴置:不動産価格が大きく下がればマンション開発事業が減り、景気が冷え込みます。事業が途中で中断すれば不動産PFは破綻します。

 不動産PFへの貸し出し規模は2023年第3四半期で総額134兆3000億ウォンに上る。銀行の貸し出しは44兆2000億ウォンと最大ですが、延滞率は0・0%と健全です。

 一方、証券会社の貸し出しは6兆3000億ウォンとシェアは高くありませんが、延滞率は13・9%に達しています。この「弱い輪」から金融システムの動揺が始まると懸念されています。

 一方、投機家の多くも破綻します。韓国では普通のサラリーマンでもマンションを数軒持っている人――投機家が結構います。1軒は自分が住んで、残りは貸し出していますがマンションの代金を全額、自分で支払ったわけではありません。

 家主は毎月の家賃の替わりに、マンション価格の7−8割の「チョンセ」――保証金を受け取って、不動産投資に回すケースがほとんどです。それを繰り返すことで何軒も家を持てるのです。

 もっとも、うまくいくのは不動産価格が上がっている時の話。借家人が退去する際に返すチョンセは、次の借家人から受け取るチョンセで充てるのが普通です。

「3割下がれば問題発生」

 不動産価格の下落に連動してチョンセの額も下がると、退去する借家人に全額払い戻せなくなります。そのおカネはすでに次のマンション購入に充てているのですから。これは「逆チョンセ」と呼ばれ、2023年から多発し社会問題化しています。
 
 借家人もチョンセの資金を銀行から借りていることが多く、「逆チョンセ」に遭遇すると借金を返せなくなります。不動産価格が下がると、家主と借家人の双方が借金で首が回らなくなり、この面からも金融システムが動揺するのです。

 2023年10月23日、国会の企画財政委員会で韓銀の李昌鏞(イ・チャンヨン)総裁が「不動産価格がピークと比べ30%以上下がると問題が起きる。内部で検討の結果判明した」と語っています。政府・金融当局も最終的な防衛ラインを「ピークから30%」に定め、軟着陸させるつもりなのでしょう。

――何が何でも不動産価格を維持するしかない。

鈴置:その通りです。しかし先ほど申し上げた通り、生産年齢人口の減少により実需が減る以上、不動産価格を維持するのは難しい。韓国人は岐路に立っています。マンションが少し安くなった今、買うか。もっと安くなるのを待って買うか――。

 前者なら価格は維持されるかもしれません。後者なら、絶望的です。もっと下がるのを待とうと考える人が増えるほどに価格は下がる。すると「待つ」人もますます増える――という悪循環に陥るからです。

通貨スワップをねだった尹錫悦

 尹錫悦政権が日本との通貨スワップを異様なほどに求めたのも分かります。韓国の金融危機は通貨危機につながりやすい。日本ほどに外貨準備も、対外純債権も持たないからです。

 1997年のアジア通貨危機の際には韓国から外貨が一気に流出。結局、IMFの厳しい管理下に置かれる羽目に陥りました。中堅財閥の相次ぐ倒産により、金融システムの動揺が懸念されていたことが背景にありました。

 2008年のリーマン・ショックの時もウォンを大量に売られた韓国は米国、中国、日本に通貨スワップを結んで貰い延命しました。ファニーメイなど破綻した米政府系金融機関の債権を、外貨準備を使って380億ドルも買っていたことが発覚。外貨準備は通貨防衛に必須の弾丸です。これと民間金融機関の経営不安も相まって、激しいウォン売りを呼んだのです。

 海外の投機家は鵜の目鷹の目で弱点を探し出し攻撃を仕掛けます。今回もバブル崩壊で韓国の金融システムに黄信号が灯ったことなど、とっくにお見通しです。

 2023年8−10月の毎月、外国人投資家は韓国の株式と債券の双方を売り越しました。これが3カ月間以上続いたのは、IMF危機(1997年)の後始末として資本市場が開放されて以降、3回しかありません。

 1回がリーマン・ショック当時の2008年9−11月、残りの2回は一次産品価格の下落で発展途上国から資本が流出した2015―2016年です。韓銀の「金融安定報告書(2023年12月)」が指摘しました。

「『韓国消滅』と慌てふためく韓国人…急激に落ちる出生率は“世界ワースト1” 日本への『上から目線』は続くのか」で書いたように、韓国は日本とは比べものにならない異様な速度の出生率低下により、衰退のとば口に立っています。

 そして、この異次元の少子化を背景に金融・通貨危機に陥りかけています。韓国の実像を見つめる必要があります。

鈴置高史(すずおき・たかぶみ)
韓国観察者。1954年(昭和29年)愛知県生まれ。早稲田大学政治経済学部卒。日本経済新聞社でソウル、香港特派員、経済解説部長などを歴任。95〜96年にハーバード大学国際問題研究所で研究員、2006年にイースト・ウエスト・センター(ハワイ)でジェファーソン・プログラム・フェローを務める。18年3月に退社。著書に『韓国民主政治の自壊』『米韓同盟消滅』(ともに新潮新書)、近未来小説『朝鮮半島201Z年』(日本経済新聞出版社)など。2002年度ボーン・上田記念国際記者賞受賞。

デイリー新潮編集部