TOKYO MX(地上波9ch)朝の報道・情報生番組「堀潤モーニングFLAG」(毎週月〜金曜7:00〜)。「フラトピ!」のコーナーでは、世界経済が急変するなかで気になる今後の“日本の不動産事情”について解説しました。

◆日本の不動産業界は今、前向きで面白い局面に!?

今回、「日本の不動産事情」について解説するのは、不動産ITベンチャー「TERASS」代表取締役の江口亮介さん。

円安やインフレ、物価高、そしてアメリカの利上げなど世界経済が揺れ動くなか、日本では依然としてマンション価格が高騰していますが、そんな現状に江口さんは「今、住宅業界は非常に面白い局面、前向きな良い局面になっている」と印象を述べます。さらには、「仕組みを理解することで、より良い家を買ったり、売ったりできる」とも。

まずは、アメリカの利上げに関して。6月にアメリカの中央銀行にあたるFRB(連邦準備制度理事会)が0.75 %と大幅利上げを発表しましたが「これは、アメリカの景気がコロナで落ち込んだところから回復し、良い状況なので強気に金利を上げた。経済活動を少しクールダウンさせ、インフレを抑制させる目論み」と解説します。

そして、この利上げが日本の不動産にどういった影響を及ぼすかといえば、大きく関わってくるのが「金利」。金利とは「利息の利率」のことで、住宅ローンを組む際には「固定金利」と「変動金利」があり、江口さん曰く、これらは「似て非なるもの」で、今、上がっているのは固定金利だけだとか。

その理由は、固定金利は「10年物国債」次第で上下するからで、アメリカが利上げするとアメリカ国債の利回りも上がり、連動して日本国債の利回りも上昇。その結果、固定金利も上がります。そもそも国債は経済状況・マーケットに連動して価格が変動するため、日本が意図せずに変わり、今は上がっているという状況です。

一方の変動金利は、それほど変わらず、むしろ下がることもあるほど。固定金利は上がっているのに、なぜ変動金利は上がらないのかというと「変動金利は日本の政府及び日銀(日本銀行)が決める政策金利に強く影響を受ける。今はゼロ金利〜マイナス金利で強い金融緩和をしているから」と江口さん。

しかも、7月21 日には日銀の黒田総裁が金融緩和の継続を発表。「変動金利は、まだしばらく上がらないのでは」と推察します。

なぜこうもアメリカと日本で違うかといえば、アメリカは雇用が強く、賃金が上がるため物価も上がり、インフレ抑制のために金利が上げられますが、日本は雇用が弱く、賃金が上がっていないこともあり、「日本は政策金利を上げづらいのではないか」と分析します。

ここでmicroverse株式会社 CEOの渋谷啓太さんからは「低金利政策をとっていると円安が続き、回復に至らないというところで、どこかで痛みを伴いながらも(金利を)上げないといけないタイミングが来ると思うが、それはいつになるのか?」との質問が。

これに江口さんは「おそらく2030年頃まではマイナス金利にはなかなか手をつけられないのではないか」と私見を述べます。というのも、雇用が回復し、賃金が上がらないと利上げにしにくいというところで、その分岐点となるのが2030年頃。人数が多く給料も高い、いわゆる団塊世代が2030年前後に定年を迎え、その後に雇用調整、賃金上昇が可能になると見込まれており、そこまではなかなか手をつけられないというのが江口さんの見解です。

◆「円安」で日本の不動産はどうなる?

では、喫緊の問題でもある「円安」についてはどうなのか。江口さんは住宅に関連する影響は2つあると言います。ひとつは「物件価格の高騰」で、なぜなら日本の住宅はほぼ輸入品で作っているから。原材料の上昇は、そのまま物件価格に跳ね返ります。もうひとつが「海外の投資家」。現在は円安で日本の不動産価格が安くなり、海外の方のニーズが非常に強いと言います。

こうした状況からも「不動産を持っている人、売りたい人には嬉しいかもしれないが、買いたい人にとって円安はあまり良い状況ではない」と江口さん。

しかし、引き続き変動金利が安く、すぐに上がるような兆候がないのも事実です。そうしたことも含め、最後に江口さんは今後不動産購入を考えている方への提言を発表。

アメリカ政府は今後も利上げを明らかにしているため、固定金利は上がる可能性が高く、なおかつ円安も抜本的な対策がないので物件価格の高騰が続くことが予想されますが、それでも江口さんは「やはり変動金利が安いことは事実。良い条件でローンが組めるのであれば、良い物件、資産価値の高い不動産は、なるべく早く購入したほうが結果的に得になることは多い」と主張します。

住宅に関しては金利の問題が最も大きく、今は変動金利が安いゆえに不動産価格が上がっており、そうしたなかでいかに安く借りられるのか、それが大きなポイントと解説。ただ、現状では以前に比べ銀行側の審査が厳しくなっているとし、「不動産の購入を考えている方は自分がいくら借りられるのか、早めにチェックしておいたほうがいい」とアドバイスを送っていました。

※この番組の記事一覧を見る <番組概要>番組名:堀潤モーニングFLAG放送日時:毎週月〜金曜 7:00〜8:00 「エムキャス」でも同時配信キャスター:堀潤(ジャーナリスト)、田中陽南(TOKYO MX)番組Webサイト:https://s.mxtv.jp/variety/morning_flag/番組Twitter:@morning_flag