■事業概要
1. 物件の特徴:築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生
リアルゲイト<5532>は、FWP事業の単一セグメントを展開している。定義としては、主に競争力を失った築古ビルに対して耐震補強や用途変更等の抜本的な改良を行い、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルなワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業である。シェアオフィス業界は、多くの企業が参入している業界ではあるが、同社では様々な側面で優位性を構築しており、ユニークなポジションを確立している。仕入れ対象は、都心部(特に渋谷区・港区・目黒区)に立地する築30年前後で延床面積300〜600坪程度のコンパクトなビルである。築古ビルは、エレベーターがない、用途が事務所ではない、耐震補強が必要など様々な課題があるものの、価格競争力のある仕入れが可能となる。再生にあたっては、需要の多い20m2〜50m2を中心とした個室(スモールオフィス)が中心となる。全物件の区画契約935件のうち約9割は事務所契約であり、その他に店舗、住居などとして賃貸されている。フリーデスクのシェアオフィスは、一部の物件(15棟)で導入されており、403件の契約があるものの、同社の売上高に占める割合は約3%と多くはない。
不動産再生を行う同業他社においては、なるべく時間をかけずに軽微な修繕を行ったうえで稼働率を上げ、転売するといったビジネスモデルがよく見受けられる。一方、同社の不動産再生は、1年〜2年かけて抜本的なリノベーションを行う点に特徴がある。過去の事例では、ホテルや共同住宅、倉庫や地下駐車場などをFWPに変更した実績がある。ビルごとの個性も重視しており、敢えてシリーズ化をしていない。一例を挙げると、築45年のエレベーター無しの5階建て倉庫兼事務所をFWP及び店舗の複合施設にリノベーションした(THE WORKS)。このプロジェクトでは、エレベーターやスカイテラス、ラウンジを設置し、倉庫を店舗に用途変更するなど、抜本的なリノベーションを行った。結果として、月額の坪単価で0.9万円だったものが、2.4万円まで上昇し、約2.6倍の収益性となった。
2. 社会課題・顧客ニーズ:競争力を失った遊休資産の有効活用
同社の顧客は、ビルオーナーとテナント企業である。同社の事業の対象となるビルオーナーは、競争力を失った築古ビルを所有しており、空室の増加や有効活用に課題をかかえている。一昔前であれば、築古のビルを解体し、新築開発することで採算が見込めたが、近年の建築費の高騰により、新築開発投資に躊躇するビルオーナーも増加してきた。同社の2023年5月時点での試算(典型例:渋谷区延床400坪の物件を想定、物件価格20億円)では、新築開発の建築費は5.6億円、竣工までの工期は22ヶ月かかる。この数値も、2024年5月時点においては、建築費の高騰や、建設業の4週8休といった働き方改革などの影響で工期は伸びることになったため、建築費は8.0億円、竣工までの工期は26ヶ月かかるという。一方で、同社の手掛ける不動産再生では、建築費は1.8億円、竣工までの工期は7ヶ月に抑制されるため、投資が4分の1以下、工期も3分の1以下で済む。一方で、築古再生物件であってもテナントニーズを的確にとらえていれば、新築開発物件と遜色ない入居テナントへの賃料設定が可能であることは、同社の実績が物語っている。また、竣工が早い分だけ先行して賃料を収受できるのもオーナーのメリットになる。不動産業界では、都心部の止まらない大規模開発と二次空室問題、コロナ禍による空室問題、大規模災害の度に改正される建築基準法・消防法(日本特有)、建築費の高騰などが社会問題となっており、これらの問題の解決策を同社は提供している。特に、建築資材や人件費の高騰によって建築費は上昇トレンドが続くと予想されており、同社にとって市場環境は追い風であるといって良い。
テナント企業では、コロナ禍で進んだ働き方改革を背景に、自宅やシェアオフィス、カフェやリゾートなどワークプレイスは分散化の傾向にある。そのなかで、同社では、個性的でフレキシブルなオフィスを適正価格で借りたいというニーズ着目し、そのニーズを的確に満たすオフィスを企画・開発してきた。入居テナント業種では、情報サービス業が24.3%、経営コンサルタント業・士業事務所が10.5%、広告業が11.1%、デザイン業・映像・音楽・文字情報サービス業が7.5%と上位にきており、感度の高い企業がメインの客層であることが想像できる。
3. 対象エリア:渋谷エリアを中心とした都心部にドミナント展開
同社のエリア展開は、渋谷区、港区、目黒区に集中している。獲得済みプロジェクト69件中、渋谷区が28件(41%)、港区が17件(25%)、目黒区が15件(22%)であり、上記3区で87%を占める。さらにミクロに見ると、池尻大橋駅から中目黒駅までのエリアには11件、原宿から千駄ヶ谷周辺のエリアには9件の密集が存在する。ドミナント展開のメリットとしては、運営業務の効率性が挙げられる。スモールオフィスのML・PM運営には現場業務が頻繁に発生するため、自転車でも移動できる距離にあることで効率が上がる。また、賃料相場の見極めが容易な点もドミナント展開の利点である。近隣の既存プロジェクトのリーシングや運営の実績は大きな参考になる。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
リアルゲイト Research Memo(3):渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み(1)
関連記事
あわせて読む
-
BIMで社会課題解決、ゼネコン技術連合が描く展望
ニュースイッチ6/16(日)14:02
-
のり面転圧をICT管理、新光重機がシステムレンタル
ニュースイッチ6/16(日)14:00
-
2030年代開業 「有楽町線」「南北線」の延伸は本当に東京を変えられるのだろうか?
Merkmal6/15(土)6:11
-
AIと融合で安全性向上、スバルが開発する「次世代アイサイト」の展望
ニュースイッチ6/15(土)6:02
-
「ネスカフェ」がアイス訴求を強化、レギュラーソリュブルのアレンジ紹介/ネスレ日本
食品産業新聞社ニュースWEB6/14(金)17:46
-
日経平均寄与度ランキング(大引け)〜日経平均は3日ぶり反発、ソフトバンクGやTDKが2銘柄で約80円分押し上げ
FISCO 株・企業報6/14(金)15:49
-
東証業種別ランキング:海運業が上昇率トップ
FISCO 株・企業報6/14(金)15:36
-
「円安」、企業の半数が経営に「マイナス」 希望レートは「1ドル=125円」、現状と30円以上の差
TSR速報6/14(金)15:30
-
日経平均は3日ぶりに反発、日銀会合後に一時39000円乗せるも上値は重いまま
FISCO 株・企業報6/14(金)15:30
-
-
日経平均は154円高、日銀総裁の記者会見や米経済指標に関心
FISCO 株・企業報6/14(金)14:42
-
日経平均は106円高、日銀総裁の会見に関心
FISCO 株・企業報6/14(金)13:53
-
日経平均寄与度ランキング(前引け)〜日経平均は小幅に3日続落、ファーストリテが1銘柄で約49円分押し下げ
FISCO 株・企業報6/14(金)12:44
-
後場に注目すべき3つのポイント〜SQ通過後は日銀会合結果発表前で売買手控え
FISCO 株・企業報6/14(金)12:41
-
日経平均は3日続落、SQ通過後は日銀会合結果発表前で売買手控え
FISCO 株・企業報6/14(金)12:06
-
ハーゲンダッツ、ねって食べる夏限定「CREAMY GELATO」2024年は「ピスタチオ&サマーバニラ」「贅沢ぶどう」発売、6900人分を配布するイベントを全国5大都市で開催
食品産業新聞社ニュースWEB6/14(金)11:50
-
日経平均は132円安でスタート、東京海上や第一三共などが下落
FISCO 株・企業報6/14(金)9:53
-
海外発の3Dデジタル技術、日本企業とタッグで市場浸透 大手の活用続く
36Kr Japan6/14(金)7:30
-
日本で最もスタートアップが生まれやすいのは「北九州市」 全国平均の3倍ほどに
M&A Online6/14(金)6:25
-
経済 アクセスランキング
-
1
ガリガリ君の犬用アイス「ワンワン君」発売へ…味はヤギミルクやバナナ豆乳など4種類
読売新聞6/16(日)18:40
-
2
イオン、アプリ登録でスマホにレシート表示…国内4000店舗で導入
読売新聞6/16(日)18:09
-
3
「体調が悪いから食べようと…」飼い犬を殺した男を立件、現場には斧と釜=ネットには擁護の声も
レコードチャイナ6/16(日)22:00
-
4
寝台列車で男が相部屋の女性の方を向いて裸になる―中国
レコードチャイナ6/16(日)20:00
-
5
埼玉県の中小企業支援制度、働き方改革推進アドバイザー事業とは?
Manegy6/16(日)23:00
-
6
ライブストリーミングのブラインドデート、中国の若者の間で人気に―豪メディア
レコードチャイナ6/16(日)21:00
-
7
電動車2650台以上提供! 「トヨタ」はなぜ、パリ五輪参加にこれほど労力を注ぐのか
Merkmal6/16(日)21:31
-
8
ふわっふわな巨大パンケーキに、高さ約40cmの巨大かき氷!シェアしてお得!巨大スイーツ
TBS NEWS DIG6/16(日)17:02
-
9
「夫が単身赴任で家計が2つに!」何の費用をいくら抑えればいい?
dメニューマネー6/16(日)17:15
-
10
能登半島地震でも大活躍! 空飛ぶ災害対応「航空レーザー測量」をご存じか
Merkmal6/16(日)17:31
経済 新着ニュース
-
埼玉県の中小企業支援制度、働き方改革推進アドバイザー事業とは?
Manegy6/16(日)23:00
-
「体調が悪いから食べようと…」飼い犬を殺した男を立件、現場には斧と釜=ネットには擁護の声も
レコードチャイナ6/16(日)22:00
-
電動車2650台以上提供! 「トヨタ」はなぜ、パリ五輪参加にこれほど労力を注ぐのか
Merkmal6/16(日)21:31
-
ライブストリーミングのブラインドデート、中国の若者の間で人気に―豪メディア
レコードチャイナ6/16(日)21:00
-
寝台列車で男が相部屋の女性の方を向いて裸になる―中国
レコードチャイナ6/16(日)20:00
-
ガリガリ君の犬用アイス「ワンワン君」発売へ…味はヤギミルクやバナナ豆乳など4種類
読売新聞6/16(日)18:40
-
イオン、アプリ登録でスマホにレシート表示…国内4000店舗で導入
読売新聞6/16(日)18:09
-
能登半島地震でも大活躍! 空飛ぶ災害対応「航空レーザー測量」をご存じか
Merkmal6/16(日)17:31
-
「夫が単身赴任で家計が2つに!」何の費用をいくら抑えればいい?
dメニューマネー6/16(日)17:15
-
ふわっふわな巨大パンケーキに、高さ約40cmの巨大かき氷!シェアしてお得!巨大スイーツ
TBS NEWS DIG6/16(日)17:02
総合 アクセスランキング
-
1
中居正広 「あれからドラマの話は一切来てない。あれが最後。あれ遺作です」にスタジオも驚き
スポニチアネックス6/16(日)21:57
-
2
「実質強制だ」 健康保険証廃止まで半年、SNSに投稿相次ぐ
毎日新聞6/16(日)21:02
-
3
玉城県政に厳しい審判 求心力低下避けられず、2年後の知事選に影響も
産経新聞6/17(月)0:06
-
4
カブス・鈴木誠也に次男誕生!妻・畠山愛理が出産報告「夫がちょうどシカゴにいるオフ日に陣痛が…」
スポニチアネックス6/17(月)0:58
-
5
南果歩がおばあちゃんに!「息子が父になりました」 感激の初孫抱っこ「グランマというより…」
スポニチアネックス6/17(月)0:57
-
6
『アンチヒーロー』怒涛の最終回 裏切り者&ライバルが“仲間”に「鳥肌」「胸熱展開すぎる」
ORICON NEWS6/16(日)22:17
-
7
大谷翔平所属のドジャース 日本テレビとフジテレビのメディア資格はく奪「スーパースターを危険にさらす」=現地報道
東スポWEB6/16(日)18:15
-
8
最終回【アンチヒーロー】考察アタリ!ネット鳥肌「気がついた人すごい」“名前”に驚きの共通点「やばい」
スポーツ報知6/16(日)22:24
-
9
療養中のフジ渡邊渚アナ、プライベートショット公開に「素敵な笑顔」「一歩ずつ前進ですね」
スポーツ報知6/16(日)19:52
-
10
小林麻央さん命日を前に、墓前で初代「ZERO」ファミリー集結…ラルフ鈴木アナが公開
スポーツ報知6/16(日)20:02
東京 新着ニュース
-
田母神俊雄氏「保守が大同団結する時」 東京都知事選 小林興起氏が出馬取りやめ一本化へ
東京新聞6/16(日)13:00
-
井上尚弥との夢対決プランもある“もう一人の怪物”WBAライト級王者デービスが“服役ブランク”を乗り越えて無敗挑戦者を8回KOで葬る…「オレは錆びついていない」
RONSPO6/16(日)7:30
-
<大江戸残照トリップ 田中優子さんと歩く>(6)伝馬町牢屋敷 先達の想念 歴史に刻む
東京新聞6/16(日)7:17
-
東127・西124チーム 対戦相手が決定 来月6日開会式<高校野球・東京>
東京新聞6/16(日)6:53
-
高尾山の上でカンパーイ! ビアガーデンがオープン 都内で最も高い 標高480メートル
東京新聞6/16(日)6:52
東京 コラム・街ネタ
-
ミズノ、スピード系スパイク『ミズノアルファ』に最新の「ムゲンパック」カラーが登場!6月21日発売
Qoly6/16(日)23:00
-
EURO2024、スペインが初戦でクロアチアに3-0快勝!勝負を分けたポイントは「中盤」
Qoly6/16(日)20:00
-
芝公園で「ふれ愛まつり」 地元消防団や飲食店など63団体が参加
みんなの経済新聞ネットワーク6/16(日)19:41
-
3部降格のバーミンガム、2024-25新ユニフォームを発表!去就注目の三好康児がモデルで登場
Qoly6/16(日)19:00
-
「銀座でコスパ最強」と噂のピザランチ、1000円台で衝撃のデカさだった。「1切れが片手ぐらいある...」《編集部レポ》
東京バーゲンマニア6/16(日)17:00
特集
記事検索
掲載情報の著作権は提供元企業等に帰属します。
(C) 2024 FISCO Ltd.