価格高騰が続く都心のマンション事情。もはやバブル期を超えて日本史上最高値を更新中だが、資産性を維持できる「選ばれるマンション」と資産性を落とす「選ばれないマンション」の物件格差がかつてないほど広がっている。
マンションの資産性を落とすさまざまな「落とし穴」をプロが伝授した『マンションバブル41の落とし穴』より一部抜粋、再構成してお届けする。
せっかく不動産を買うなら、価格が下がる時期をねらう？
どうせ不動産を買うなら、なるべく安いときに買いたいところですが、現段階で不動産価格が下がるタイミングを予測するのは困難です。
逆に、2024年以降も不動産価格が上昇する要因はいくつもあります。インフレ・円安による資材価格の値上がりや、人手不足に起因する人件費高騰などは、先にも挙げた通りです。
日本の不動産価格の指標となる東京都心3区の不動産価格は日経平均株価と強い相関関係にあり、日経平均株価の変動に半年ほど遅れて、同様の動きを見せる傾向があります。
株価には、上場企業の業績のほかに日本の景気動向、米国株や米国経済の動向、金利水準、為替動向、国内外の経済政策、世界情勢の影響などが複合的に反映されます。2008年のリーマン・ショック後、日経平均株価はバブル後最安値の7000円割れという底値を記録しましたが、以降は一時的なショックによる落ち込みや、もみ合いの期間を挟みつつも上昇してきました。
2012年の年末に民主党内閣から自民党の第二次安倍内閣に政権が移り、当時の安倍首相が掲げた経済政策「アベノミクス」によって株価はダイナミックに上昇。この株価回復のタイミングは、今日に至るまでの不動産価格上昇の起点とおおむね重なっています。
2024年の3月時点で日経平均株価は4万円を超え、バブル期超えの過去最高値を記録しました。株価の勢いが維持されれば、不動産市場の活況も続くと見ておいて間違いないでしょう。
過去を振り返ると、ここ30年ほどの間で株価が特に大きく下落したのは、平成バブルの崩壊後と、2008年のリーマン・ショック後です。どちらも歴史に残る有事であり、経済に対する打撃も甚大だったことから、株価は長期的に低迷しました。
株価ほどではないものの、不動産価格もやはり値崩れしています。リーマン・ショック級のリセッション（不況）が起きれば、買い手も守りに入るので、不動産が売れなくなるのは必然でしょう。
直近では、2020年の2〜3月にかけて株価が大暴落したコロナ・ショックが記憶に新しいですが、それでも値下がりにはつながっておらず、未曽有の事態でも持ちこたえられるほど、好立地不動産には底力があることを示しました。
絶対不変のマイホームの「買い時」
今後、リーマン・ショック級のリセッションが発生すれば、不動産価格は下がるでしょう。あまり考えたくないことですが、そのきっかけとなるのは首都直下地震かもしれませんし、日本や米国を巻き込む大規模な戦争かもしれません。いずれにしろ、予測は不可能です。
余談ですが、日本は毎年のように地震などの自然災害に見舞われる宿命を背負っています。首都直下地震や南海トラフ地震もいつ発生するかわかりません。にもかかわらず、海外の投資家が東京などで不動産投資に前向きであることについて、不思議に思う人もいるでしょう。
海外の投資家も、もちろん日本という国に自然災害がつきものであることを認識しています。しかし、それを差し引いても、日本は世界のなかでカントリーリスクが低い国と目されており、そこまで災害リスクを警戒していない投資家も多いのが現状です。
日本は外国人であっても日本人と同様に、土地の所有権を取得できます（自衛隊基地や原子力発電所といったエリアの周辺を除く）。諸外国には外国人の不動産購入について規制を設けているところも多いため、その意味でも日本は海外の投資家にとって、不動産投資をしやすい国なのです。
話を不動産価格に戻しましょう。不動産価格が下落するのは、株価が大幅に下がる金融危機の発生後、一拍置いたタイミングです。しかし、そこに狙いを定めて不動産を買いに行くというのは、かなり難しいでしょう。
人によって不動産を買いたい時期、買えるようになる時期はバラバラです。ちょうど頭金が貯まって家を買いたいと思っていた時期に、不動産価格が下がればラッキーですが、金融危機の最中で自分の勤務先が倒産するなど、不動産を買うどころではなくなる可能性もあります。いつ起こるかわからない金融危機に合わせて、物件を探したり資金を準備したりすることはできません。
本当にマイホームを必要としていて、ニーズに合った物件が手の届く範囲で見つかったなら、多少高くても、それがその人にとっての「買い時」と考えましょう。
マンション購入は価格・立地・仕様だけで決めていい？
ここまでのところで、不動産市場の現状がだいぶご理解いただけたのではないでしょうか。第1章の最後に紹介しておきたいのは、昨今の不動産、特にマンション市場を語るうえで欠かせなくなっている新たな評価軸「マンション管理」についてです。
マンションの管理とは、住民が安全かつ快適に過ごせるように、建物内、敷地内の状態を整え、マンションで起こるさまざまな問題を解決していくことを指します。誰しも、共用部分の清掃が行き届かず、各種設備の保全が適切に行われていなかったり、ゴミ出しなどのルール破りが横行していたりするようなマンションには住みたくないでしょう。
しかし今は築年数が古く、住民の高齢化が進んで管理不全を起こしているマンションが増えています。
そこで、国は「マンション管理適正化法」という法令に基づいて、2022年4月から「管理計画認定制度」を導入。これは、管理計画が一定基準を満たすマンションを自治体が認定するというもので、認定があれば一定以上の管理はなされているというお墨付きを得たことになります。
認定を受けるための基準はいくつもありますが、大まかにまとめると次の通りです。
・管理組合の運営状況が適切か
・管理規約の定めが適切か
・管理組合の経理が適切か
・長期修繕計画が適切に作成、見直しされているか
具体的には、管理組合の集会が定期的に開催され、修繕積立金や管理費などの経理が正確で合理性があること、管理規約がきちんとしていること、無理のない長期修繕計画が立てられていることなどがチェックされます。
まだ制度の開始からそれほど経っていないので、対応できていない自治体もありますが、認定付きマンションは徐々に市場に出回ってきています。専用サイトから物件を検索すると認定の有無が簡単にわかる仕様になっています。今後、認定制度の知名度はさらに上がり、マンション選びの基準の一つになっていくでしょう。
管理計画認定制度とよく似た名前の制度に「マンション管理適正評価制度」があります。主催団体は国ではなく、一般社団法人マンション管理業協会で、2つの制度は今のところ申請手続きを除き、連携はしていません。マンション管理適正評価制度も2022年4月に施行されたばかり。マンション管理に力を入れ、管理状態の良好なマンションが、市場で正しく評価されるようにするための、客観的な評価基準として設けられました。
不動産価値に直結するマンション管理の評価
マンション管理適正評価制度では、マンションの管理状態について協会が独自基準で6段階評価をつけるとともに、100点満点で点数もつけます。管理計画認定制度だけでは、どれだけ管理状態がいいのか判定できませんが、マンション管理適正評価制度の点数を見れば、管理の良し悪しが一目瞭然でわかります。
当然、買い手にとっては評価が高いマンションが望ましく、評価の度合いはマンションの資産価値にも大いにかかわってきます。すでに、同じエリアに建つ同じような仕様のマンションでも、管理の差によって販売価格に差がついている例はあります。管理評価の良いマンションのほうが価格は上がり、管理評価の悪いマンションの価格は下がります。価格が安いからといって、そのマンションがお買い得だとは一概には言えないのです。
また、一部の金融機関では、マンション管理適正評価制度の結果いかんで、住宅ローン金利を引き下げる試みを始めています。将来的には、管理の評価が住宅ローン借入額に影響を与えるようになる可能性もあるでしょう。
つまり、管理の評価というモノサシは決して無視できない存在になってきているのです。
なお、マンション管理の担い手は、住民によって構成される管理組合です。マンション管理会社が業務を請け負う場合がほとんどですが、マンション管理会社の選定を含め、マンションにかかわる一切の意志決定は管理組合が行います。
管理計画認定制度やマンション管理適正評価制度は管理組合が任意で申請するものなので、マンションの資産価値を上げることに意欲的な人が多い管理組合では、日頃から管理に力を入れ、認定や高い評価を勝ち取ることに前向きです。
マンションに住む人、これから住もうとする人のなかには、管理組合の仕事にかかわることに消極的な人も多いものです。手間がかかることはたしかですが、マンションという住民の共通の資産を守るためには、自らが積極的に管理に興味を持つ姿勢も重要でしょう。
マンションバブル41の落とし穴
そのマンションは資産性を維持できるのか
こんな「マンション選び」をしている人は必読です!
・やっぱりマンションを買うなら新築が安心
・立地や仕様が同じマンションなら安い方がお得
・都市部の新築・タワマンの価格が下がるのを待つ
・リノベ済み中古物件は内装が新しいため安心
・少しでも気になる物件は全て見ておいた方がいい
・修繕積立金や管理費は安い方がいい
マンションの価格高騰が止まらない。
都心のマンションを中心にバブル期超えの最高値を更新中だ。
しかしその実態は玉石混淆で、
資産性を維持できる「選ばれるマンション」と
資産性を落とす「選ばれないマンション」の
物件格差がかつてないほど広がっている。
そこで本書では、素人にはなかなか見極めが難しい
マンションの資産性を落とす様々な「落とし穴」を
具体的な事例とともに提示。
資産性が落ちない「選ばれるマンション」の選び方、住まい方を
マンションのプロが伝授する。
